Die Genossenschaft konzentriert sich auf die Förderung und Unterstützung ihrer Mitglieder. SPARBAU setzt sich dafür ein, Mitgliedern eine größtmögliche Sicherheit und eine langfristige Perspektive zu bieten. Dies wird unter anderem durch die Vermietung der Wohnungen im Dauernutzungsrecht sowie durch die langfristige Erhaltung und Entwicklung der Bestände erreicht.
Die Bedeutung dieser Bemühungen ist durch den Ukrainekrieg nochmals deutlich geworden, da die historisch hohe Inflation und die gestiegenen Lebenshaltungskosten für viele Mitglieder zu einer höheren finanziellen Belastung geführt haben. In unsicheren Zeiten ist es für die Genossenschaft von entscheidender Bedeutung, ihre Mitglieder vor den Auswirkungen dieser sozialen und wirtschaftlichen Herausforderungen zu schützen.
Zusätzlich profitieren die Mitglieder von weiteren Servicedienstleistungen und einem engagierten Sozialmanagement der Genossenschaft sowie von einer attraktiven Verzinsung pro Geschäftsanteil.
SPARBAU entlastet die Mitglieder durch eine Zielmietgestaltung unterhalb des Dortmunder Mietspiegels und verfolgt auch nach Modernisierungsverfahren eine sozialverträgliche Mietpreispolitik. Ein weiterer wichtiger Aspekt ist die sorgfältig gesteuerte Belegung der Quartiere, bei der auf eine hohe Diversifikation und einen generationsübergreifenden Ansatz geachtet wird, um sicherzustellen, dass die künftigen Mieter gut in die Nachbarschaft integriert werden. Trotz immenser Herausforderungen strebt die Genossenschaft nur moderate Preisanpassungen des Mietspiegels an, um sicherzustellen, dass die Bestandsbewohner nicht überlastet werden. Aufgrund der schwierigen Rahmenbedingungen für die Wohnungswirtschaft musste die Genossenschaft ihre Investitionen reduzieren, sie setzt jedoch gezielt auf Maßnahmen, die den aktuellen Bedingungen gerecht werden und gleichzeitig die dringend erforderliche nachhaltige Entwicklung fördern. Fortlaufende Modernisierungen sollen einen positiven Effekt auf die Wohnqualität der Bewohner und gleichzeitig auf die Umwelt haben.
Die Genossenschaft ist bekannt für ihre Mitgliederorientierung und die „guten Werte“, die im gesamten Unternehmen verankert sind. Diese Ausrichtung zeigt sich in allen Aktivitäten der Genossenschaft sowie in der umfassenden Unterstützung von ukrainischen Flüchtlingen. Darüber hinaus fördert die Genossenschaft aktiv den Austausch zwischen Vertretern und Mitgliedern durch eine Vielzahl von Veranstaltungen und gewährleistet eine umfassende Informationsbereitstellung durch den kontinuierlichen Ausbau der Kommunikationskanäle.
Dauernutzungsrecht
Weiterentwicklung des Portfolios nach soziokulturellen und demografischen Belangen
Die langfristige Erhaltung und Entwicklung der Bestände unter Berücksichtigung ökologischer, ökonomischer und sozialer Aspekte gehört zu den primären Zielen der Genossenschaft. Ungeachtet der Herausforderungen wie steigender Darlehenszinsen und hoher Baukosten hat die Genossenschaft konsequent in ihren Bestand investiert. Jedoch musste die ursprünglich geplante Investitionssumme von rund 50 Millionen Euro aufgrund der ökonomischen Rahmenbedingungen auf 42,5 Millionen Euro angepasst werden. Im Vergleich zum Vorjahr hat sich das Investitionsvolumen von SPARBAU trotz der Anpassung lediglich geringfügig reduziert und blieb auf einem hohen Niveau.
Dieses überdurchschnittliche Engagement unterstreicht das Bestreben der Genossenschaft, in die Qualität und die Zukunftsfähigkeit ihres Bestandes zu investieren. Durch die vergleichsweise hohen Investitionsvolumina konnte SPARBAU auch im Berichtsjahr 2022 den Fokus auf eine nachhaltige und qualitative Verbesserung des Portfolios legen.
Servicedienstleistung und Sozialmanagement durch Hilfestellung und Konfliktmanagement
Die Mitgliedschaft bei SPARBAU ist nicht nur durch das Dauernutzungsrecht, sondern auch durch zusätzliche Servicedienstleistungen und ein engagiertes Sozialmanagement wertvoll. Das ausgeprägte Sozialmanagement der Genossenschaft zeigt sich auch in ihrem tiefen Engagement und ihrer umfangreichen Unterstützung für ukrainische Geflüchtete. Damit den ankommenden Flüchtlingen schnell und unbürokratisch geholfen werden konnte, stellte die Genossenschaft insgesamt neun bezugsfertige Wohneinheiten zur Verfügung. SPARBAU übernahm die Belegung der Wohnungen und gewährleistete für die Flüchtlinge eine individuelle Betreuung und Unterstützung während des Vermietungsprozesses. Somit trug SPARBAU dazu bei, dass ein Teil der rund 7000 ukrainischen Flüchtlinge in Dortmund angemessen untergebracht werden konnte.
Des Weiteren wurde die Anzahl der technischen Servicemitarbeiter im Jahr 2022 um einen weiteren Mitarbeiter auf 19 erhöht. Gerade in Zeiten des Fachkräftemangels im Handwerk kann die Genossenschaft so sicherstellen, dass vor allem kleine Anliegen der Mieterinnen und Mieter zuverlässig und schnell intern abgewickelt werden können und es zu keiner ausgeprägten Abhängigkeit von externen Dienstleistern kommt. So konnten im Jahr 2022 mit 13.261 technischen Aufträgen über 1.600 mehr erfolgreich ausgeführt werden als noch im Vorjahr.
Zudem sind zwei Sozialarbeiter für die zwischenmenschlichen Belange der Mitglieder vor Ort im Einsatz. Diese engagierten Fachkräfte helfen und unterstützen die Bewohner in vielfältigen Belangen des alltäglichen Lebens und stehen den Mietern als unterstützende Ansprechpartner zur Seite, insbesondere in Konfliktsituationen.
Um die Lebensqualität und das unmittelbare Wohnumfeld der Mitglieder aufzuwerten, sind darüber hinaus zwei Mitarbeiter im sozialen Quartiersmanagement tätig. Sie treten regelmäßig mit den Menschen vor Ort in den Austausch und führen über das ganze Jahr verteilt vielfältige Projekte und Mitmachaktionen zusammen mit den Nachbarschaften in den Quartieren durch.
Um eine nachhaltige Entwicklung der Genossenschaft im Sinne der Mitglieder zu gestalten, wurde im Jahr 2022 eine umfangreiche Befragung durchgeführt, bei der alle knapp 12.000 Mitgliederhaushalte, die derzeit in einer SPARBAU-Wohnung leben, die Chance hatten, ihre Zufriedenheit, ihre Wünsche und auch ihre Bedürfnisse mitzuteilen.
Der Vergleich mit 75 anderen kommunalen Wohnungsunternehmen und Genossenschaften bezeugt eine hohe, überdurchschnittliche Gesamtzufriedenheit der Mieterinnen und Mieter von SPARBAU.
Moderate und überproportionale Mietpreissprünge vermeidende Mietpreisgestaltung
Das Hauptziel der Genossenschaft besteht darin, die Mitglieder über das vertraglich vereinbarte und satzungsgemäß vereinbarte Dauernutzungsrecht zu schützen und eine hohe wirtschaftliche Stabilität zu gewährleisten. Im Rahmen einer Mietpreisgestaltung, die sich am Wohlergehen der Mitglieder orientiert, hält die Genossenschaft sowohl im Bestand als auch im Neubau ihr Zielmietensystem unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete des Dortmunder Mietspiegels. Selbst nach Modernisierungsmaßnahmen verfolgt die Genossenschaft eine Mietpreispolitik, die sozial verträglich ist und übermäßige Mietsteigerungen vermeidet, um den Bewohnern weiterhin erschwingliche Mieten anzubieten.
Die aktuelle Marktlage und die sich ändernden Rahmenbedingungen wie hohe Baukosten, ein Anstieg der Zinsen und die Notwendigkeit der Energiewende stellen die Genossenschaft vor Herausforderungen. Obwohl die Situation angespannt ist, hat es die Genossenschaft geschafft, nach Modernisierungen die Miete im Schnitt um lediglich 1,15 €/m² zu erhöhen. Dies ist ein bemerkenswerter Erfolg angesichts der Umstände. SPARBAU hat aktiv nach Möglichkeiten gesucht, um die Kosten niedrig zu halten und gleichzeitig eine hohe Wohnqualität für die Mieter zu gewährleisten.
Vermietungsmanagement –
„Den besten, statt den nächsten …“
Die Grundsätze der Belegungspolitik im Kunden- und Mitgliedermanagement der Genossenschaft basieren auf der Gemeinschaft und der Solidarität.
Wer einen Beitrag zum umweltfreundlichen Wohnen leisten möchte, kann bereits bei der Suche nach einem Zuhause damit anfangen. Ein Wohnungsgesuch kann vollständig digital über die Website der Genossenschaft aufgegeben werden. Besonders der persönliche Kontakt ist ein tragendes Fundament bei der Auswahl der Mietinteressenten und Bewerber. Die Quartiere sollen ausgeglichen sein und einem generationsübergreifenden Ansatz folgen. Aus diesem Grund legt die Vermietungsabteilung Wert darauf, dass die künftigen Mieter in die Nachbarschaft und somit in die Quartiere passen. Eine Durchmischung und hohe Diversifikation von Zielgruppen soll maßgeblich zu stabilen Nachbarschaften beitragen und die Quartiersebene stärken.
Preis-Leistungs-Verhältnis
Zielmietengestaltung i. d. R. unterhalb des Medians des Mietspiegels
Trotz zahlreicher Herausforderungen bleibt die Zielmietgestaltung der SPARBAU auch im Berichtsjahr 2022 weit unterhalb des Mittelwertes des Mietspiegels in Dortmund. Mit einer Steigerung des Durchschnittswertes um 0,15 €/m² passte die Genossenschaft das Mietpreisniveau lediglich moderat an.
Mit dieser adäquaten Anpassung des Mietpreisniveaus ist es SPARBAU gelungen, die Bestandsbewohner finanziell nicht zu überfordern und gleichzeitig die wirtschaftliche Stabilität der Genossenschaft zu jedem Zeitpunkt zu erhalten.
Daten und Zahlen
Auf einen Blick
5,17 €
Ø Miete SPARBAU-Bestandswohnungen
8,26 €
Ø Mietspiegel Bestandswohnungen Dortmund
3,09 €
Ø Differenz Bestandsmieten
9,50 €
Ø Miete SPARBAU-Neubauwohnungen
12,09 €
Ø Mietspiegel Neubauwohnungen Dortmund
2,59 €/m²
Ø Differenz Neubaumieten
10.085 m²
Modernisierungen im Gebäudebestand
310
Badmodernisierungen
367
E-Modernisierungen
336
Heizungsmodernisierungen
Überproportionale Bestandsinvestitionen
Aufgrund der vorherrschenden politischen und ökonomischen Rahmenbedingungen sah sich SPARBAU gezwungen, geplante Investitionen zu reduzieren. Als Reaktion auf die hohe Inflation hat die Europäische Zentralbank (EZB) nach langen Jahren der Nullzinspolitik reagiert und den Leitzins im Jahr 2022 viermal angehoben. Diese Steigerung wirkt sich drastisch auf die Finanzierungskosten für Immobilien aus.
SPARBAU hat die ursprüngliche Investitionssumme von rund 50 Mio. Euro auf 42,5 Mio. Euro angepasst. Trotz dieser Einschränkungen wurden geplante Neubauten konsequent realisiert und das Investitionsvolumen der Genossenschaft verharrte auf einem hohen Niveau. Die Investitionsplanung und die strategische Ausrichtung orientieren sich eng an den aktuellen Herausforderungen. Das Unternehmen setzt gezielt auf Maßnahmen, die den aktuellen Bedingungen gerecht werden und gleichzeitig eine nachhaltige Entwicklung fördern.
Im Berichtsjahr 2022 trug die Genossenschaft mit Investitionen von rund 10,1 Mio. Euro für Instandhaltungsmaßnahmen und rund 12,9 Mio. Euro für Maßnahmen im Rahmen von Wohnungswechseln weiterhin dazu bei, ihren Bewohnern einen modernen und komfortablen Wohnraum bieten zu können. Die Investitionen für Modernisierungen in Höhe von rund 14,8 Mio. Euro und etwas über 4,6 Mio. Euro für Neubauprojekte verdeutlichen, dass die Genossenschaft trotz erschwerter Rahmenbedingungen ihre langfristigen Ziele weiterverfolgt.
Die Modernisierungsaktivitäten im Quartier Bergmannswiesen in Dortmund-Hostedde wurden im Berichtsjahr 2022 weitestgehend abgeschlossen. Durch die Modernisierungen der Objekte Pücklerweg 9–11, 17–19 sowie 25–27 konnte der KfW-100-Standard erreicht werden. Konkret wurde hier durch die Dämmung der Gebäudehülle in Verbindung mit der Zentralisierung der Heizungsanlage inkl. Solarthermie der Weg in Richtung klimafreundlicher Zukunft geebnet, denn durch die Solarthermie gelingt es, rund 10 bis 20 Prozent der üblichen Brennstoffmenge einzusparen. Neben der Berücksichtigung von CO2-Einsparungen konnte infolge der Maßnahme durch die Dachaufstockung weiterer qualitativ hochwertiger Wohnraum für die Mitglieder der Genossenschaft geschaffen werden: Insgesamt kamen 828 m² Wohnfläche hinzu. Eine weitere Maßnahme war die Modernisierung der Objekte Sonnenplatz 1 bis 9 und Roseggerstraße 25 bis 43. Die Genossenschaft setzt bei der Modernisierung ihres Altbaubestands auf eine nachhaltige Vorgehensweise. Dabei wird ein ganzheitlicher Ansatz verfolgt, der ökologische, ökonomische und soziale Aspekte berücksichtigt. Es wird darauf geachtet, ressourcenschonende und langlebige Baustoffe zu verwenden, um die CO2-Bilanz zu verbessern und den Energieverbrauch zu reduzieren.
Neben der Umsetzung technischer Maßnahmen wird auch die soziale Verträglichkeit der Modernisierung in den Fokus gerückt. Die Genossenschaft geht aktiv auf ihre Mieter zu und informiert sie über geplante Maßnahmen und mögliche Auswirkungen. Auch wird darauf geachtet, dass durch die Modernisierung keine unverhältnismäßigen Mieterhöhungen entstehen, um bezahlbaren Wohnraum für alle zu erhalten.
Durch die nachhaltige Modernisierung des Altbaubestands trägt SPARBAU nicht nur zum Klimaschutz bei, sondern schafft auch einen lebenswerten Wohnraum für die Mitglieder.
Zeitgemäße Ausstattung von Wohnumfeld und Wohnungen
Das Ziel, die Wohnqualität für die Bewohner zu steigern, konnte auch im Berichtsjahr 2022 durch zahlreiche Wohnungsmodernisierungen umgesetzt werden. So wurden 310 Bäder modernisiert, wovon drei Bäder komplett barrierefrei gestaltet werden konnten. Darüber hinaus wurden in den Wohnungen 367 Elektroanlagen modernisiert und 336 Heizungsanlagen erneuert. Die Genossenschaft legt auch im Kontext von Wohnungsmodernisierungen großen Wert darauf, dass ihre Modernisierungs- und Sanierungsmaßnahmen nicht nur zur Verbesserung der Wohnqualität der Bewohner beitragen, sondern auch einen positiven Effekt auf die Umwelt haben.
SPARBAU hat im Jahr 2022 trotz des schwierigen Umfelds für Investitionen zahlreiche Modernisierungsprojekte umgesetzt. Obwohl die Gegebenheiten wesentlich schlechter waren, blieb die Anzahl der durchgeführten Modernisierungen im Vergleich zum Vorjahr auf einem ähnlich hohen Niveau.
Finanzielle Anreize
Die gesamten Dividendenausschüttungen an die Mitglieder der Genossenschaft beliefen sich im Jahr 2022 auf insgesamt 1.506 T Euro. Jedes Mitglied von SPARBAU erhielt somit pro Geschäftsanteil eine Verzinsung von vier Prozent.
Mitbestimmung/
Partizipation
Förderung ehrenamtlichen Engagements
Durch regelmäßig stattfindende Veranstaltungen wird der Austausch zwischen den Vertretern gefördert. Im Jahr 2022 fanden z. B. eine Besichtigungsfahrt zu den Großmodernisierungen der Genossenschaft und eine Vertreterversammlung statt. Für eine engere Bindung wurden zudem Vertreterwerkstätten abgehalten. Vertreter können in diesem Rahmen Fragen oder Probleme offen kommunizieren, sodass die Genossenschaft ihre Dienstleistungen optimal auf die Mitglieder zuschneiden kann.
Um die Gemeinschaft zu stärken, werden die Mitglieder dazu aufgerufen, sich im Nachbarschaftstreff und Quartierstreff verstärkt einzubringen. Im Quartierstreff Concordia am Borsigplatz gab es im Berichtsjahr 2022 verschiedene Veranstaltungen für die Bewohner, wie beispielsweise ein Sommerfest mit internationalen Speisen und einem vielfältigen Programm. Darüber hinaus fanden regelmäßige Eltern-Kind-Workshops statt sowie ein Ausflug zu einer Imkerei in Dortmund.
Im Nachbarschaftstreff Althoffblock wurde des Weiteren das „Bergfest“ für alle Ehrenamtlichen abgehalten, wobei sich die Ehrenamtlichen untereinander kennlernen und austauschen konnten. Zudem wurden durch mehrere Aktionen wie beispielsweise Kunst-Auktionen und ein Repair-Café Spenden für die Dortmunder Suppenküche Kana gesammelt. Darüber hinaus fand in Kooperation mit dem Leibniz-Gymnasium ein generationsübergreifender Grundkurs für den Umgang mit Tablets und Smartphones statt.
Einbezug und Beteiligung der Mitglieder
Die Genossenschaft ist auf vielen unterschiedlichen Kanälen erreichbar. Um einen engen und schnellen Austausch mit den Mitgliedern zu gewährleisten, ist SPARBAU seit dem Jahr 2022 bei den Social-Media-Kanälen Instagram und Facebook vertreten. Um die Bedürfnisse und Anregungen der Bewohner in Gänze abzufragen, fand im Herbst 2022 eine vollumfängliche Mieterumfrage statt.
Zudem wurde die digitale Vernetzung durch die Einführung des Chatbots „Neela“ sowie durch einen Adventskalender im Serviceportal gefördert. Für die Genossenschaft ist es wichtig, dass sie einen ehrlichen und authentischen Einblick in das alltägliche Leben ihrer Mitglieder bekommt. Als Teilnahmebedingung für die Hauptverlosung des Adventskalenders wurden die Mitglieder deswegen dazu aufgerufen, dass diese ihren Lieblingsort sowie eine Emotion, die sie mit dem Ort verbinden, beschreiben. Durch diese Informationen möchte die Genossenschaft die Bedürfnisse und Wünsche ihrer Mitglieder besser verstehen, sodass SPARBAU sämtliche angebotenen Dienstleistungen verbessern kann. Um die Mitglieder stärker einzubeziehen und zu beteiligen, gab es zudem Umfragen sowie Gewinnspiele im SPARBAU-Magazin und es wurden gemeinschaftliche Mülltrennaktionen sowie Nachbarschaftsgespräche durchgeführt.
Bei der Grundsteinlegung der Klimaschutzsiedlung „Ewige Teufe“ wurden zusammen mit der Elterninitiative WiO e.V. („Wir im Ort“) eine Zeitkapsel mit gemalten Bildern und Briefen der zukünftigen Bewohner sowie eine aktuelle Tageszeitung und die Projektinformationen niedergelegt. Eines der fünf entstehenden Gebäude, die nachhaltig gebaut und versorgt werden, wird für die Bedürfnisse von jungen Erwachsenen mit Beeinträchtigungen hergerichtet.
INFORMATION/KOMMUNIKATION
Interessenten bzw. Mitglieder können über den neu eingeführten Chatbot „Neela“ innovativ mit SPARBAU kommunizieren. Hier können z. B. Wohnungsgesuche aufgegeben und Schadensmeldungen abgegeben werden. Des Weiteren stehen weitreichendere Informationen beispielsweise zur Spareinrichtung zur Verfügung.
Über die Social-Media-Kanäle Instagram und Facebook können sich die Mitglieder zudem über stattfindende Events informieren sowie eine Vielzahl von anderen Informationen einsehen.
Die coronabedingte Zwangspause der Außenstellen der Genossenschaft wurde im Berichtsjahr aufgehoben – sie sind wieder für den Publikumsverkehr geöffnet.
